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不可逆的停车需求

深圳私人汽车保有量达 347.14 万辆，年增 6.3%，远超停车位规划增速；作为深圳最早的核心城区，罗湖区停车问题更突出，供需失衡远超全市水平。​

从数据看，罗湖机动车保有量占全市 7.7%，车位供给仅占 3.2%。按全市私人汽车占民用汽车 80.3% 推算，罗湖家庭机动车超 26 万辆，平均每户 1.2 辆，但老旧住宅区车位配建仍为上世纪 90 年代的 0.3 个 / 户，“一户多车” 与低标准配建矛盾加剧紧张。​

更具体数据显示：据广东省政务服务网 2025 年 1 月信息，罗湖机动车 33.34 万辆，742 个经营性停车场仅 11.61 万个车位，缺口显著。环球网 2024 年 10 月报道，罗湖约 35% 停车场长期超饱和，45% 夜间超饱和；老旧住宅区每晚 11:00 - 凌晨 7:00 停车饱和度近 100%，“一位难求”。​

居民日常受此困扰：老旧社区住户需下午 4 点前抢车位，晚归者绕圈半小时寻位，甚至占用消防通道，存安全隐患。

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老城区停车困境​

罗湖区停车难的核心矛盾，是城市化进程中 “空间资源禀赋不足” 与 “汽车社会快速到来” 的错配 —— 作为深圳最早建成区，老城区空间规划难适配当下停车需求，具体从 “历史遗留短板”“土地资源制约”“建设现实阻碍” 三层面凸显：​

其一，老旧小区 “三老” 问题拉低停车供给基础：规划标准老（车位配建不足 0.5 个 / 户，远低于当前家庭 1-2 辆机动车保有量）、建筑密度高（容积率超 3.0，无多余空间改造成停车场）、设施老化（地下管网、承重结构难支撑停车设施翻新），压缩停车扩容可能。罗湖 742 个经营性停车场中，超 60% 建于 2000 年前，设计容量、设备性能均为早期标准，无法满足当前需求，进一步加剧供需失衡。​

其二，土地资源紧张成 “硬瓶颈”。罗湖作为核心城区，土地开发近饱和；停车需求集中的老旧住宅区、商圈，恰是车位缺口大的区域，但可新建停车设施的闲置土地几乎为零，堵死 “平面扩建” 增车位的路径。​

其三，停车设施建设 “成本高、难度大” 制约供给。即便有零星土地，建设（尤其适配老城区的立体停车库）仍面临多重压力：土地购置 / 租赁成本高，工程需兼顾老城区管线与建筑安全（难度、成本双升），智能设备及运维投入大；多重成本叠加削弱市场参与积极性，停车设施新增速度远不及需求。​

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立体停车库：破局之道

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面对严峻的停车困境，立体停车库成为必然选择。福田区天安数码城的成功案例显示，智能立体停车库可将 96 个平面车位扩容至 182 个，增幅达 89.5%，且从地基处理到交付使用仅需 52 天，建造效率较传统模式提高 5 至 8 倍。罗湖区自身的实践也证明了可行性：群蜂社投资建设的远东妇产医院立体车库占地面积 172.83 平方米，通过垂直空间规划实现 120 个车位，应用 "梳齿交换技术" 实现 90 秒内快速取车，彻底解决了医院的停车困境，成为罗湖区的标杆立体停车库。

深圳市先后出台《加强停车设施建设工作实施意见》等文件，明确机械式立体停车设施的发展路径；龙华区已实施最高 3 万元 / 车位的建设补贴政策。2020年出台《罗湖区社会资本建设立体停车设施投资补助实施细则 (试行)》，鼓励社会资本参与投资建设立体停车设施。对符合条件的项目，按设施类型、泊位数给予补助，单个项目补助总额不超 1,000 万元，且不高于设备采购额度的 40% 。补助资金分 3 年拨付，第一年、第二年、第三年分别按总补助额度的 40%、30%、30% 拨付。罗湖区在 2023 年部门预算中明确提出 "推进机械式立体停车库建设"，并将其纳入交通综合治理重点工作。这些政策举措大幅降低了社会资本参与的门槛，为项目实施创造了有利条件。​

从经济效益看，结合政策补贴后投资压力显著降低；从社会效益看，项目将有效缓解消防通道占用问题，提升老旧小区居住品质；从环境效益看，智能停车系统可减少车辆怠速寻位产生的碳排放，助力深圳 "双碳" 目标实现。更重要的是，项目建成后可接入 "罗湖共享停车平台"，实现错峰利用，最大化停车资源价值。

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投资停车场好于投资房产

本项目是继2023年以来，群蜂社的第六个停车收入分成项目。停车项目整体表现比较稳定，确定性高。结合我们已经实现的每日源头分账收入分成权模式，投资人获得很好的投资体验。我们认为在后房地产时代，停车场是确定性比较高的“物业”。立体停车库类似于“物业”。一个高科技立体车库停车位造价如果按照7万元计算，一个月月租就可以收到450元，一年租金5400元，租售比13，即靠出租13年就可以把本金收回。

对比住宅，根据房天下数据，2025 年 9 月深圳罗湖新房价格为 71,615 元 / 平，环比上月下跌 1.99%。深圳罗湖不同楼盘的价格存在差异，例如京基・华樾最新参考价格为 78,800 元 / 平方米，京基天珺府单价 42,000 元 / 平，德弘天下华府 88,000 元 / 平，东海富汇豪庭 68,000 元 / 平起等。二手房价格差异也较大，根据房天下 2025 年 8 月 9 日的数据，罗湖部分二手房源价格如下：

一套罗湖 100㎡的房子，按前文数据：

• 房价：约 7.16 万元 /㎡（2025 年 9 月新房均价），总价≈716 万元；
• 租金：约 87.81 元 / 月 /㎡（2025 年 7 月租金均价），年租金≈87.81×100×12≈10.54 万元；
• 租售比：716 万 ÷ 10.54 万 ≈ 68，要68年租金才能回本，对应租金回报率≈1.45%。

因此，车位实际上是比房子更好的投资标的，而且一些核心一线城市的拥挤老城区，车位要比房子更好租。

本项目拟投资500万参与建设罗湖老城区一个住宅的立体停车库并受让部分收益，标的项目约124个车位，可使用30年，我们投资合作期为13年。经过参考周边停车场状况估算，项目投资回报率可达98%。投资人到手年化净回报率17%。根据我们设计的投资条款建模测算4年可以回收投资成本，项目方给出最迟6年回本承诺。

本项目详情仅向特定对象（群蜂社“蜜圈”会员）开放

非“蜜圈”会员须先经过认证和相互了解成为“蜜圈”会员

详情可联系蜂儿